Denkmalimmobilien Investment 2024: Der Leitfaden zum Überblick für Einsteiger

Macht ein Investment Sinn für dich?

Denkmalimmobilien locken mit Steuervorteilen und hohem Wertzuwachs. Natürlich wird das Interesse dadurch grundsätzlich bei jedem geweckt, wer möchte nicht von Steuervorteilen profitieren, inflationsgeschützt investieren und nach 10 Jahren die Immobilie steuerfrei verkaufen können? Denkmalimmobilien bieten den Vorteil, dass 100% der Anschaffungs- und Sanierungskosten von der Steuer abgeschrieben werden können, wenn die Immobilie vermietet wird. Außerdem steigt der Wert derartiger Immobilien stetig und erzielt einen  planbaren Cashflow durch Mieteinnahmen. Wenn du noch nicht genau weißt, was die Vorteile und Nachteile von Denkmalimmobilien sind, solltest du dir diesen Ratgeber genauer ansehen.

So schön das auch alles klingen mag, das Investieren in eine Denkmalimmobilie macht nicht automatisch für jeden Sinn. Nur Besserverdiener mit einem Mindesteinkommen von 60.000 € Brutto pro Jahr sollen überhaupt erst über ein Investment nachdenken. Außerdem muss deine private Einkommenssteuerlast hoch sein, damit du Steuern sparen kannst, da du ansonsten den großen Vorteil von Denkmalimmobilien (die Steuervorteile) nicht nutzen kannst. Zusätzlich solltest du Erfahrung über den Kauf und die Sanierung von Denkmalimmobilien mitbringen und auch die Rahmenbedingungen und Vorgaben der Denkmalschutzbehörden dazu kennen, damit Fehler umgangen werden können. Hast du davon wenig oder keine Ahnung, ist es sehr empfehlenswert einen Experten an deine Seite zu holen, der sich mit diesen Themen genauestens auskennt.

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Wenn du also über mindestens 60.000€ Bruttojahreseinkommen verfügst und Steuern sparen willst, sind Denkmalimmobilien eine attraktive Anlageform für dich.‍

Professionelle Beratung in Anspruch nehmen

Bevor du eine Denkmalimmobilie suchst und über einen Kauf nachdenkst, solltest du dich auf jeden Fall von einem Experten beraten lassen. Lass deine aktuelle Situation von ihm analysieren und dich ausführlich über die Vor- und Nachteile beraten, damit du anschließend genau weißt, ob eine Investition in eine Denkmalimmobilie das Richtige für dich ist oder nicht. Gerne berate ich dich unverbindlich und zeige dir, was für deine Situation der beste Weg ist. 

Nach einer anfänglichen Beratung solltest du über die wichtigsten Grundlagen zum Thema Denkmalimmobilien bescheid wissen und eine Vorstellung davon haben, was in deiner Ausgangslage möglich und sinnvoll ist. Mit Hilfe eines Experten kann es nun an die Vorbereitungen gehen, um die richtige Denkmalimmobilie für dich zu finden und zu kaufen.

Geeignete Objekte finden

Deutschlandweit gibt es viele denkmalgeschützte Immobilien, die zum Verkauf stehen. Viele Immobilien findest du auf gängigen Immobilienportalen wie Immoscout24 oder Immowelt. Dort befinden sich alle Immobilien, die öffentlich zum Verkauf stehen und du kannst passende Immobilien sehr einfach finden. Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie solltest du vor allem drei Dinge beachten: die Lage, den Zustand und den Kaufpreis. Bei den Denkmalimmobilien auf Online-Plattformen solltest du kritisch sein und bei der Besichtigung einen Gutachter dabei haben oder ein Gutachten anfordern, damit du genau weißt, in welchem Zustand sich die Denkmalimmobilie befindet. Je besser der Zustand, desto geringer werden die Sanierungskosten sein. Verschätzt du dich im Zustand, kommen häufig ungeplante Sanierungskosten hinzu und du kannst dadurch Geld verlieren.

Die besten Denkmalimmobilien wirst du aber nicht auf öffentlichen Immobilienportalen finden. Derartige Immobilien werden verkauft, ohne jemals auf dem Markt für alle zugänglich zu sein. Deshalb ist es wichtig, ein großes Netzwerk mit guten Kontakten zu haben, um auch an diese Immobilien zu gelangen. Gerne helfe ich dir bei der Suche nach einer passenden Denkmalimmobilie und du profitierst von meinem bereits bestehenden Netzwerk. Was bei der Suche nach Denkmalimmobilien noch alles beachtet werden muss, erfährst du in diesem Ratgeber.

Der Kauf einer Denkmalimmobilie

Nachdem du eine passende Immobilie gefunden und diese auch besichtigt hast, solltest du noch in Erfahrung bringen, ob die Immobilie langfristig für dich rentabel sein kann. Lies dir hierfür am besten das Kapitel “5 Tipps für Erfolg” in diesem Ratgeber durch.

Sind die Vorbereitungen abgeschlossen und die Denkmalimmobilie erfüllt alle Anforderungen, kannst du sie erwerben. Aufgrund der vielen behördlichen Auflagen zu Kauf und Sanierung einer Denkmalimmobilie solltest du auf jeden Fall auch hier einen Experten zu Rate ziehen, damit Fehler beim Kauf ausgeschlossen werden können. Auch mögliche Kredite zur Finanzierung solltest du abklären lassen. Was beim Kauf einer Denkmalimmobilie noch alles wichtig ist und welche Fördermöglichkeiten für dich in Frage kommen, erkläre ich ausführlich in diesem Ratgeber.

Denkmalimmobilie sanieren

Nachdem du eine passende Immobilie gefunden und gekauft hast, muss diese in den meisten Fällen saniert werden. Je nach Zustand und persönlichen Vorstellungen kann das von kleineren Sanierungsarbeiten bis hin zu einer vollständigen Kernsanierung reichen. Da du aber vorab bereits den genauen Zustand der Immobilie kennst, weißt du auch, welche Kosten auf dich zukommen und welche Sanierungsarbeiten konkret notwendig sind. Sehr oft ist eine energetische Sanierung bei Denkmalimmobilien empfehlenswert und nötig, um laufende Kosten zu sparen und die Wohnqualität für Mieter zu verbessern. Mehr über die energetische Sanierung erfährst du in diesem Ratgeber.

Die Sanierung einer Denkmalimmobilie macht auch aus steuerlichen Gründen Sinn. Wird die Immobilie anschließend vermietet und dient als Kapitalanlage, können 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden. Möchtest du die Immobilie selbst nutzen, können immerhin 90% abgeschrieben werden. Sehr wichtig bei der Sanierung der denkmalgeschützten Immobilie ist der enge Kontakt mit der zuständigen Denkmalbehörde. Die Bestimmungen und Vorgaben dieser Behörde müssen befolgt werden, damit die Sanierungsarbeiten genehmigt werden und du den Steuervorteil nutzen kannst. Je nach Bundesland können die Vorgaben der Behörden auch variieren, informiere dich deshalb vorab genau! Was bei der Sanierung noch beachtet werden muss und eine Übersicht der Denkmalbehörden in Deutschland habe ich dir in diesem Ratgeber zusammengestellt.

Vermietung und Verkauf einer Denkmalimmobilie

Wurden die Sanierungsarbeiten abgeschlossen und die Immobilie kann bewohnt werden, beginnt damit deine Rolle als Vermieter. Befindet sich die Immobilie in einer guten Lage und wurde gewissenhaft saniert, sollte die Suche nach Mietern sich sehr einfach gestalten. Berücksichtige für diesen Punkt genügend Zeit, da du dich idealerweise mit mehreren Interessenten treffen solltest und eventuell Besichtigungen durchführen wirst. Um Mieter auf deine Immobilie aufmerksam zu machen, kannst du diese beispielsweise in öffentliche Immobilienportale stellen oder einen Immobilienmakler beauftragen. Dieser nimmt dir viel Zeit ab, aber muss natürlich auch bezahlt werden.

Die monatliche Miete zzgl. deinem Steuervorteil sollte die Darlehensrate der Bank decken und zusätzlich genug Geld als Puffer übrig lassen, um Rücklagen für Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand zu bilden. So kannst du laufende Kosten und eventuelle Kreditrückzahlungen durch die Miete + Steuervorteile decken und musst nicht Eigenkapital dafür aufwenden. Natürlich kann es immer wieder sein, dass Mieter ausziehen und die Immobilie für einige Zeit leer steht. Bilde deshalb ausreichend Rücklagen, um solche Monate finanziell zu kompensieren, dass keine Zahlungsschwierigkeiten mit der Bank auftreten. Befindet sich die Denkmalimmobilie aber in einer guten Lage und die Miete ist überdurchschnittlich hoch, solltest du keine Probleme haben, neue Mieter für dein Haus oder deine Wohnung zu bekommen.

Achte bei der Auswahl der Mieter auf gewissenhafte Personen, welche die Immobilie auch richtig pflegen und Ordnung halten, damit Instandhaltungskosten und Verwaltungsaufwand langfristig so gering wie möglich ausfallen. Musst du Mietern ständig wegen ausständiger Mietzahlungen hinterherrennen, kostet das Zeit, Geld und Nerven und sollte wenn möglich vermieden werden. 

Entschließt du dich eines Tages deine Denkmalimmobilie wieder zu verkaufen, dann solltest du auf jeden Fall vorher 10 Jahre im Besitz der Immobilie sein. Nach 10 Jahren kannst du die denkmalgeschützte Immobilie steuerfrei verkaufen und die Immobilie hat im Idealfall eine ordentliche Wertsteigerung erfahren. Auch beim Verkauf solltest du nicht auf die Hilfe eines Experten verzichten. Der weiß was es alles zu beachten gilt und hilft dir den maximalen Preis herauszuholen.
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Kurze Antworten auf häufige Fragen

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