Professionelle Kernsanierung: Das wichtigste was du über die Kernsanierung deiner Immobilie wissen solltest

Auf der Suche nach einer Denkmalimmobilie sollte der Zustand der Immobilie nie vernachlässigt werden. Sehr oft muss eine Immobilie saniert und häufig auch kernsaniert werden. Ist es nicht möglich die Immobilie in Ihrem Originalzustand zu beziehen, kommt man um eine Kernsanierung nicht herum. 

Wenn du noch nicht genau weißt, was eine Kernsanierung ist und ob sie auch für deine Immobilie sinnvoll wäre, ist dieser Artikel genau richtig für dich. Außerdem erkläre ich dir den genauen Ablauf einer Kernsanierung und mit welchen Kosten du rechnen muss, um die Umbauarbeiten auch finanziell richtig planen zu können.

Einleitung

Ist der Preis einer Immobilie trotz guter Lage verdächtig günstig, stimmt meistens etwas mit dem Zustand der Immobilie nicht. Deshalb ist es sehr wichtig bei der Besichtigung der Immobilie genau auf eventuelle Mängel zu achten. Sollte der Zustand der Immobilie nicht besonders gut sein, ist das noch kein Ausschlusskriterium, die Immobilie nicht zu kaufen. Ist der Preis attraktiv, kann das Gebäude oder die Wohnung durch eine Kernsanierung trotzdem lukrativ sein.

Doch was ist eine Kernsanierung eigentlich und was muss alles erneuert werden? Wie genau sieht der Ablauf aus und welche Kosten kommen auch dich zu? Es gibt sehr viele Dinge zu beachten und als Laie ist man gut beraten, wenn man sich einen  Experten an seine Seite holt. In diesem Artikel will ich auf die wichtigsten Themen zur Kernsanierung eingehen, damit du weißt, auf was es ankommt! Falls du schnelle Antworten auf die häufigsten Fragen haben möchtest, findest du am Ende des Artikels außerdem einen kompakten FAQ-Bereich und ein Fazit zum gesamten Artikel.

Was ist eine Kernsanierung?

Besonders Denkmalimmobilien sind oft renovierungsbedürftig, bevor sie zum Wohnen genutzt werden können. Sind große Mängel vorhanden, muss eine Kernsanierung vorgenommen werden. Bei einer Kernsanierung wird die Immobilie bis auf den Kern, also die Grundmauer, zurückgebaut, sodass am Ende sehr oft nur noch das Fundament, Wände, Decken und Stützen übrig bleiben. Bei einer Kernsanierung werden in der Regel die Dachkonstruktion, Fenster, Türen, die Heizanlage, Elektro- und Wasserleitungen erneuert. Auch der Einbau von moderner Haustechnik und effizienter Wärmedämmung kann Teil einer Kernsanierung sein. 

Eine sorgfältige Planung und Begutachtung im Vorfeld ist sehr wichtig, damit alle sanierungsbedürftigen Teile des Gebäudes identifiziert werden und eine realistische Kostenkalkulation durchgeführt werden kann. Je nach Zustand des Hauses sind die Renovierungsarbeiten aufwändiger oder weniger aufwändig. Hol dir auf jeden Fall professionelle Hilfe bei der Begutachtung der Immobilie, damit du nichts übersiehst.

Wird ein denkmalgeschütztes Haus saniert, müssen auch gesetzliche Vorschriften beachtet werden. Im Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) sind die Richtlinien für eine Sanierung und vor allem auch Vorgaben für den Energieausweis und Arbeiten am Dach und der Heiztechnik festgelegt, die erfüllt werden müssen. Dahingehend hat ein Neubau Vorteile, da man dort von diesem Gesetz einige Jahre verschont bleibt.

Denkmalimmobilien haben beim Thema Kernsanierung einen Vorteil und einen Nachteil zu “normalen” Immobilien. Der Vorteil ist, dass Kapitalanleger 100% der Kosten für die Sanierung steuerlich geltend machen können, wenn sie die Immobilie anschließend vermieten. In diesem Ratgeber gehe ich genauer auf das Thema Denkmal Afa ein. Der Nachteil: Die Denkmalbehörden. Bei der Sanierung kommen zusätzlich zur GEG noch Vorgaben der zuständigen Denkmalbehörde hinzu. Die Denkmalbehörde muss die geplanten Sanierungsarbeiten freigeben und nur dann kann man die Kosten absetzen.

Warum sollte man eine Kernsanierung machen?

Eine Kernsanierung ist ein aufwändiges und zumeist auch kostspieliges Unterfangen. Warum sollte man also eine Denkmalschutz Sanierung durchführen? Hauptsächlich geht es darum die Energetik des Hauses zu verbessern. Das bringt zwar anfänglich hohe Kosten mit sich, aber man spart durch die Erneuerung der Fenster, Türen und Wärmedämmung auch Heizkosten. Außerdem geht die Investition in die Immobilie auch mit einer Wertsteigerung einher. Sehr oft befinden sich Häuser in guten Gegenden und durch die Kernsanierung des Altbaus kann man von einem hohen Wertzuwachs der Immobilie profitieren. Außerdem gibt es einige Förderprogramme vom Staat, die einer Sanierung fördern und man tut auch der Umwelt etwas gutes.

Hier nochmal alle Vorteile und Nachteile im Überblick:

Vorteile:

• Senkung der Heizkosten
• Wertsteigerung der Immobilie
• Attraktive Förderungen durch den Staat
• Absetzen der Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien - Steuervorteil
• Schonung der Umwelt
• In der Regel billiger als Neubau
  

Nachteile:

• Hohe Anfangsinvestition
• Teils strikte Vorgaben durch Behörden
  

Ablauf einer Kernsanierung

Eine Kernsanierung eines Hauses ist kein kleines Projekt, sondern hängt mit viel Aufwand und Zeit zusammen. Deshalb ist es wichtig, dass auch eine grobe Reihenfolge eingehalten wird, damit man auch alles genau durchdacht hat und nichts vergisst. Natürlich ist jedes Projekt unterschiedlich, aber oft läuft die Kernsanierung einer Immobilie folgendermaßen ab:‍

Planung und Vorbereitung

Der erste Schritt in der Kernsanierung ist die Analyse des IST-Zustandes der Immobilie. Dort muss das gesamte Haus genau unter die Lupe genommen werden, um anschließend keine bösen Überraschungen zu erfahren. Hierfür solltest du dir die Hilfe eines Gutachters holen, der diesen Teil für dich übernimmt. Gutachter wissen genau was wichtig ist und vergessen auch keinen wichtigen Aspekt bei der professionellen Begutachtung. Wenn du das Gutachten erhalten hast, hast du einen Überblick über alles, was gemacht werden muss und man kann einen Maßnahmenplan erstellen. Dabei sollten die Aufgaben auch priorisiert werden.

Sobald du weißt, welche Maßnahmen für die Denkmalschutz Sanierung erforderlich sind, gilt es die passenden Handwerker zu finden. Hol dir von verschiedenen Handwerkern Angebote ein, damit du weißt, welche Kosten auf dich zukommen. Versuche die geplanten Arbeiten so detailliert wie möglich zu beschreiben, damit die Angebote so transparent wie möglich ausfallen und du nur mit geringen Folgekosten rechnen musst. Wenn die Kosten bekannt sind, muss nur noch die Finanzierung geklärt werden. Überlege wie viel Eigenkapital für die Kernsanierung der Immobilie zur Verfügung steht und mach dich auf die Suche nach einem Darlehen bei einer Bank. Auch hier ist es ratsam, mehrere Angebote einzuholen, zu vergleichen und sich über Förderungen, z.B. KfW-Förderungen, schlau zu machen.‍

Die Kernsanierung

Ist die Vorbereitung abgeschlossen, kann es mit der Sanierung losgehen. Bevor die eigentliche Sanierung beginnt, müssen alle sanierungsbedürftigen Elemente zurückgebaut werden und eventuelle Abrissarbeiten vorgenommen werden. Hier sollte genug Zeit eingeplant werden, da gewisse Arbeiten, wie feuchte Mauern, erst nach und nach zum Vorschein kommen. Anschließend können die Arbeiten am Rohbau der Immobilie beginnen. Während am Rohbau gearbeitet wird, kann auch mit der Sanierung des Dachs begonnen werden. Nachdem die Arbeiten am Rohbau abgeschlossen wurden, kann mit der Außenfassade begonnen werden. Zeitgleich kann auch im Innenbereich mit der Sanierung angefangen werden.

Estrich, Heiz- und Elektroanlage und Wasserleitungen werden beim Innenausbau installiert. Anschließend kann mit dem Einbau der Sanitäranlagen begonnen werden. Zum Schluss werden noch Feinschliff-Arbeiten basierend auf persönlichen Präferenzen über Fliesen, Holzboden, Malerarbeiten und Einrichtung durchgeführt.‍

Abnahme

Ist die Kernsanierung abgeschlossen, kommt es zur Abnahme der Arbeiten. Dabei müssen alle festgestellten Mängel durch die Handwerker zeitnah behoben werden. Anschließend sind die Sanierungsarbeiten abgeschlossen. Bei Denkmalimmobilien kommt noch die Abnahme durch die Denkmalbehörde hinzu. Dort wird geprüft, ob alle Vorgaben der Behörde eingehalten wurden. Nur wenn du die Genehmigung durch die Denkmalbehörde erhältst, kannst du die Kosten der Sanierung von der Steuer absetzen.

Im Grunde unterscheidet sich einen Kernsanierung recht wenig von einem Neubau. Nimm dir genug Zeit für die Vorbereitung der Sanierung, um alles sorgfältig zu planen. Achte auch bei der Auswahl der Handwerker darauf, dass du einen/mehrere kompetente Partner findest, die auch Wert auf Qualität legen. Lass dich deshalb nicht vom billigsten Anbieter blenden und gib im Zweifelsfall lieber ein bisschen mehr aus.

Kernsanierung Kosten: Wie viel kostet eine Kernsanierung?

Wie bereits erklärt, lassen sich die Kosten einer Kernsanierung nicht pauschal ermitteln, da diese stark vom Zustand der Immobilie abhängen. Hinzu kommen weitere Faktoren wie Lage der Immobilie und die unterschiedlichen Preise der Handwerker, welche die Kosten beeinflussen. Um trotzdem einen groben Überblick über die durchschnittlichen Kosten der Kernsanierung zu erhalten, habe ich dir in der folgenden Übersicht die gängigen Preisrahmen zusammengestellt. Die Preise sind lediglich typische Erfahrungswerte und dienen nur zur groben Schätzung.

• Eine Heizanlage hat eine große Preisspanne und hängt von der bevorzugten Heizart ab. Eine Gasheizanlage gibt es bereits für 5.000€, Wärmepumpen starten bei knapp 10.000€ und eine Solarthermie-Anlage kann auch 15.000€ kosten. Hinzu kommen noch eventuelle Kosten für die Installation der Anlage.
• Die Kosten für die Sanitäranlagen hängen stark mit den Ansprüchen des Besitzers zusammen. Sind nur kleinere Arbeiten notwendig ist es nicht so teuer wie bei einer kompletten Sanierung. Nach oben und nach unten sind deshalb keine Grenzen gesetzt, aber du solltest ca. 10.000€ - 20.000€ einplanen.
• Für elektrische Leitungen sollten ca. 100€ pro Quadratmeter angedacht werden, aber die Kosten können auch variieren, wenn eine kompletter Austausch aller Kabel usw. notwendig ist oder nur Sanierungen vorgenommen werden müssen.
• Fenster je nach Größe, Material und Verglasung zwischen 400-900€ pro Fenster.
• Auch bei der Dämmung der Fassade gibt es einen großen Spielraum je nachdem für welches Material man sich entscheidet. Hartschaum gibt es bereits für 20-30€/qm. Setzt man auf andere Materialien können die Kosten pro Quadratmeter auch auf 150-200€ ausfallen.
• Für die Sanierung der Dacheindeckung und des Dachstuhls solltest du 140€ - 200€ pro Quadratmeter einkalkulieren. Hinzu kommen Kosten für die Dachdämmung, die sich je nach Material durchschnittlich bei 140€ bis 160€ pro Quadratmeter bewegen.
• Die schwierigste Schätzung lässt sich für die Sanierung der Rohrleitungen geben. Hier solltest du dir auf jeden Fall Hilfe holen, denn es kann sein, dass nur einzelne Rohre oder das komplette Rohrsystem getauscht werden muss. So kann sich die Preisspanne von 2.000€ - 25.000€ bewegen. 
• Die Sanierungen des Kellers und die Dämmung der Kellerdecke liegen auch schnell im fünfstelligen Bereich. Rechne hier mit 10.000€ - 20.000€.

Wie du siehst, ergeben sich hohe Kosten, wenn man ein Haus professionell kernsanieren möchte. Nicht selten kostet die Kernsanierung mehr als die Immobilie selbst gekostet hat. Plane in deinem Budget auch immer einen Puffer für unvorhergesehene Kosten ein, um während der Sanierung nicht in Schwierigkeiten zu kommen. Zu den Faktoren, die die Kosten der Kernsanierung am meisten beeinflussen, zählen der Zustand der Immobilie und die Größe der Immobilie. ‍

Die Kosten einer Kernsanierung liegen bei einer Denkmalimmobilie noch ein bisschen höher, da die Auflagen der Denkmalbehörden strikter sind. Doch bei denkmalgeschützten Immobilie hast du einen Steuervorteil, der die Investition attraktiver macht.

Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen

Was kostet eine Kernsanierung?

Die Kosten für eine Denkmalschutz Sanierung lassen sich nicht pauschal abschätzen, denn es hängt immer vom Zustand und der Größe der Immobilie ab. Je nach Zustand kann eine Kernsanierung im besten Fall im mittleren fünfstelligen Bereich liegen, kostet aber in den meisten Fällen über 100.000€‍

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Die Dauer einer Kernsanierung kann man nicht pauschal abschätzen, da es sehr stark mit den notwendigen Arbeiten zusammenhängt. Die Kernsanierung einer Wohnung kann in wenigen Wochen abgeschlossen sein. Die Kernsanierung eines Hauses dauert mehrere Monate. Neben der reinen Arbeitszeit müssen auch eventuelle Trocknungszeiten berücksichtigt werden.

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​​Was bedeutet Kernsanierung?

Bei einer Kernsanierung wird eine Immobilie bis auf die Grundmauern rückgebildet und komplett saniert. Dabei werden die Dachkonstruktion, die Heiz-, Elektro- und Sanitäranlagen, Fenster und Wärmedämmung erneuert. Je nach Zustand des Gebäudes sind mehr oder weniger Sanierungsarbeiten fällig.

Fazit

Wird ein denkmalgeschütztes Haus saniert, müssen viele Dinge beachtet werden und ohne professionelle Hilfe läuft man schnell Gefahr, einen oder mehrere Fehler zu begehen, die sehr viel Geld kosten können. Beim Kauf einer Immobilie muss sehr genau auf den Zustand geachtet werden, da dieser entscheidet, ob eine Kernsanierung überhaupt notwendig ist und wie viel diese kostet.

Mit Hilfe eines Gutachters kann der Zustand ziemlich genau bestimmt werden. Dadurch kann man grob die Kosten einer Kernsanierung abschätzen und herausfinden, ob der Kauf der Immobilie lukrativ ist oder ob man sich nach einem anderen Objekt umsehen sollte. Zu den wichtigsten Aspekten bei der Kernsanierung zählt eine gründliche Planung und die Auswahl von kompetenten Handwerkern, die eine gewissenhafte Arbeit verrichten. Dann steht einer erfolgreichen Kernsanierung nichts mehr im Wege.