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Einleitung
Viele Gebäude in Deutschland stehen unter Denkmalschutz und die Instandhaltung und Sanierung dieser Gebäude ist aufwändig und oft auch teuer. Da der Staat aber ein großes Interesse daran hat, dass denkmalgeschützte Immobilien auch für die Zukunft erhalten bleiben, bietet er privaten Investoren attraktive Steuervorteile, die du in Anspruch nehmen kannst. Dadurch entsteht eine Win-Win-Situation bei denkmalgeschützten Gebäuden, denn der Staat muss nicht für die Sanierung der Denkmalimmobilie aufkommen und der Investor hat die Möglichkeit sein Geld anzulegen, um auf eine legale Art und Weise eine Menge Steuern zu sparen.
Das Stichwort für die großzügigen Steuersparmöglichkeiten ist die Denkmal AfA. Doch was genau ist die Denkmal AfA und wie wird diese berechnet? Gibt es gewisse Anforderungen, die dafür erfüllt sein müssen oder Grenzen, die es zu beachten gilt? In diesem Ratgeber gehe ich im Detail auf das Thema Denkmal AfA ein und du erfährst alles was du darüber wissen musst. Außerdem erkläre ich dir genau, wie die AfA für Denkmalimmobilien berechnet wird und du hast die Möglichkeit, steuerliche Vergünstigungen zu erhalten.
Denkmalschutz Abschreibung: Was ist die Denkmal AfA?
AfA bedeutet “Absetzung für Abnutzung” und wird oft als "Denkmalschutz Abschreibung" bezeichnet. Durch die Nutzung einer Immobilie mindert sich ihr Wert jedes Jahr. Dadurch haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung steuerlich geltend zu machen und über mehrere Jahre steuerlich abzuschreiben. Da der Erhalt von Denkmalimmobilien im Interesse des Staates ist, bietet dieser sehr gute Konditionen zur Abschreibung von denkmalgeschützten Gebäuden.
Für das denkmalgeschützte Objekt bietet sich für Vermieter die Möglichkeit 100% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abzuschreiben. Möchtest du eine Denkmalimmobilie zur Eigennutzung kaufen, besteht die Möglichkeit 90% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abzuschreiben. So nutzt du steuerliche Vergünstigungen.
Dadurch können Kosten für altersbedingte Reparaturen oder Abnutzungen in die Steuererklärung aufgenommen werden oder z.B. Ausgaben für die Einsparung von Heiz- oder Stromkosten.
Auch die Anschaffungskosten einer Denkmalimmobilie können von Vermietern steuerlich geltend gemacht werden. Dabei muss dem Baujahr der Immobilien besonderer Beachtung geschenkt werden. Für Altbau-Immobilien (Baujahr vor 1925) sind die Kosten für die Anschaffung mit jährlich 2,5% über 40 Jahre abschreibbar. Wurde die Immobilie nach 1925 (Neubau-Immobilie) errichtet, können 2% der Anschaffungskosten im Zeitraum von 50 Jahre steuerlich geltend gemacht werden.
Unterschied Eigennutzung und Vermieter
Wie bereits erwähnt, gibt es Unterschiede bei der Denkmal AfA je nachdem ob du diese zur Selbstnutzung oder Vermietung nutzt. Die wesentlichen Unterschiede bei denkmalgeschützten Gebäuden sind:
Abschreibung der Anschaffungskosten
Vermieter haben die Möglichkeit, die Kosten für die Anschaffung der Denkmalimmobilie mit 2% oder 2,5% über 40 bzw. 50 Jahre abzuschreiben. Diese Möglichkeit bietet sich nicht für Personen, die ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, um darin selbst zu wohnen. In diesem Fall sind keine Anschaffungskosten absetzbar, steuerliche Vergünstigungen fallen weg.
Abschreibung der Sanierungs- und Instandhaltungskosten
Vermieter von Denkmalimmobilien können 100% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten absetzen. Wenn du als Vermieter eine Denkmalimmobilie vermietest kannst du die Kosten zu 100% über 12 Jahre abschreiben. Dabei dürfen in den ersten 8 Jahren 9% und in den nächsten 4 Jahren 7% geltend gemacht werden (8 x 9% + 4 x 7% = 100%). Für Selbstnutzer sind 90% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten absetzbar. Sie können über 10 Jahre zu jeweils 9% steuerlich geltend gemacht werden.
Die ausführlichen Regelungen kannst du dir im Einkommensteuergesetz (EStG) im §10f (für Selbstnutzer) und im §7i (für Vermieter) nachlesen.
Denkmal AfA: Voraussetzungen und Grenzen für die Denkmalschutz Abschreibung
Das Investment in Denkmalimmobilien setzt einige Kriterien voraus, die erfüllt werden müssen, um die Steuervorteile der Denkmal AfA vollumfänglich nutzen zu können. Die jeweilige Denkmalbehörde des Bundeslandes legt diese Kriterien fest (z.B. was erfüllt sein muss, damit ein Gebäude überhaupt als Denkmalimmobilie eingestuft wird). Erst dann kann die Denkmalschutz Abschreibung greifen.
Wichtige Kriterien sind:
- Nur Investitionen, die zum Erhalt der Immobilie notwendig sind, sind erlaubt
- Wird die Gebäudenutzung geändert, müssen die denkmalrechtlichen Eigenschaften des Gebäudes erhalten bleiben
- Die historische Substanz der denkmalgeschützten Immobilie muss erhalten bleiben
Die Denkmalbehörde muss das Gebäude als denkmalgeschützte Immobilie bescheinigen, sonst können weder die Anschaffung noch die Sanierungsarbeiten steuerlich geltend gemacht werden. Bevor mit den Umbauarbeiten begonnen wird, sind zwei Dinge sehr wichtig:
- Die Immobilie muss vollständig in deinem Besitz sein, sprich der Kauf muss komplett abgeschlossen sein
- Die Sanierungsarbeiten müssen von der Denkmalbehörde genehmigt werden. Erst wenn die Behörde alles abgesegnet hat, darf mit den Arbeiten begonnen werden.
Somit ergeben sich folgende Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen:
- Das Objekt muss als Denkmalimmobilie von der Denkmalbehörde eingestuft sein
- Du bist Besitzer des Denkmals
- Die Sanierungsarbeiten sind der Behörde bekannt und eine Genehmigung liegt vor
Vor allem die Genehmigung der Denkmalbehörde ist mit viel bürokratischem Aufwand verbunden, da bereits kleine Änderungen am Gebäude sehr genau unter die Lupe genommen werden. Zudem müssen die Arbeiten nach Fertigstellung von der Denkmalbehörde abgenommen werden. Erst dann erhält man die notwendige Bescheinigung der Denkmalbehörde, die man dem Finanzamt vorlegen kann.
Welche Grenzen gibt es bei der Denkmal AfA?
Natürlich gibt es bei der Denkmalschutz Abschreibung der Instandhaltungskosten von Denkmälern auch Grenzen. Die Absetzung für Abnutzung betrifft nur Dinge, die über die Jahre an Wert verlieren. Dies gilt aber nicht für Grundstücke. Grundstücke verlieren in der Regel nicht ihren Wert und können beim Kauf einer Denkmalimmobilie auch nicht abgeschrieben werden. Außerdem muss beachtet werden, ob das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht oder nur Teile davon. Betrifft der Denkmalschutz nur einen Teil des Hauses, können auch nur Sanierungsarbeiten abgesetzt werden, die diesen Teil betreffen. Vorteile für Denkmalimmobilien findest du in dem verlinkten Artikel.
Grundsätzlich müssen auch die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an der denkmalgeschützten Immobilie genauer betrachtet werden. Es dürfen nämlich nur Arbeiten in der Denkmal AfA geltend gemacht werden, die zum Erhalt des Baudenkmals erforderlich sind, wie z.B. Sanierung des Daches oder eine neue Heizungsanlage. Nicht absetzbar sind Kosten für z.B. Gartengestaltung oder der Bau einer Garage.
Da je nach Sanierungsfall andere Grenzen wirksam werden, solltest du dich auf jeden Fall individuell von einem Experten beraten lassen, was in deinem Fall absetzbar ist und was nicht. Dich interessiert das Thema? Dann empfehle ich dir meinen Immobilien Podcast.
Denkmal AfA Rechner
Damit du direkt siehst, welchen Steuervorteil du durch eine Denkmalimmobilie erhalten kannst, findest du hier meinen Denkmal AfA Rechner:
Kurze Antworten auf häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal AfA?
Was bedeutet Denkmal AfA?
Für wen lohnt sich Denkmal AfA?
Fazit
Denkmal AfA (Absetzung für Abnutzung) ist das zentrale Thema, das für die Steuervorteile bei einem Investment in Denkmalimmobilien entscheidend ist. Durch die Senkung der Steuerlast kann man über die Jahre viel Geld sparen und sein Geld sicher investieren. Besonders für Vermieter sind Denkmalimmobilien und die Denkmalschutz Abschreibung sehr attraktiv, da 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden können und die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann. Ebenso profitierst du von steuerliche Vergünstigungen.
Jedoch gibt es auch strenge Auflagen der Denkmalbehörden, die bei der Sanierung berücksichtigt werden müssen, damit man die nötige Genehmigung erhält. Außerdem sollte man sich vorab genau informieren, welche Arbeiten gefördert und welche von der Denkmalbehörde nicht als essentiell für den Erhalt der Immobilie gesehen werden. Außerdem ist es wichtig, dass du zur Verfügung stehenden Mittel in Anspruch genommen werden. Schauen Sie sich meinen Artikel an, sofern Sie Denkmalimmobilien kaufen möchten.
Falls du noch mehr über Denkmalimmobilien und die damit verbundenen Steuervorteile wissen möchtest, lässt du dich am besten von einem Experten individuell beraten.
Disclaimer
Diese Informationen sind weder eine steuerliche Beratung noch ein Ersatz für eine solche Beratung. Für die Beurteilung Ihres speziellen Sachverhalts stehen Ihnen Steuerberater zur Verfügung. Trotz aller Sorgfalt bei der Zusammenstellung der Informationen kann keine Gewähr für deren Richtigkeit und Aktualität übernommen werden. Hier erfahren Sie mehr.
