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Kosten beim Kauf einer Denkmalimmobilien Finanzierung
Die Gesamthöhe der Denkmalimmobilien Finanzierung setzt sich zusammen aus den Kaufkosten, den Kaufnebenkosten und den Finanzierungskosten und. Die Kaufkosten umfassen die Kosten, die durch den Erwerb des Grundstücks und der Altsubstanz sowie die Sanierungskosten entstehen. Nicht zu vergessen sind außerdem die Kaufnebenkosten, die sich aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren und unter Umständen einer Maklercourtage zusammensetzen. Die Kaufnebenkosten entsprechen in der Regel etwa 10 % der Kaufkosten. Unter die Finanzierungskosten fallen Gebühren und Zinsen, die durch die Denkmalimmobilien Finanzierung entstehen. Hier gibt es Unterschiede hinsichtlich der Konditionen.
Höhe der Denkmalimmobilien Finanzierung –Schwankungen einplanen
Bei der Denkmalimmobilien Finanzierung sollten nicht nur die Kosten für Grundstück und Altsubstanz eingeplant werden. Besonders lukrativ sind Denkmalschutz-Immobilien, die noch nicht vollständig saniert sind. Denn die Sanierungskosten können zu 100 % steuerlich geltend gemacht werden. In der Regel muss mit Sanierungskosten in Höhe von 55 bis 80 % des Kaufpreises gerechnet werden. Da es bei einem so umfangreichen Projekt immer zu Schwankungen bei den Kosten kommen kann, solltest du einen ausreichenden finanziellen Puffer bei der Finanzierung einplanen.
Möglichkeiten zur Denkmalimmobilien Finanzierung
Die Finanzierung der Kosten für eine Denkmalimmobilie erfolgt in der Regel über ein Hypothekendarlehen bei einer Bank. Dabei wird die kreditgebende Bank mit ins Grundbuch eingetragen, bis die Finanzierungssumme vollständig getilgt ist.
Zur Finanzierung der Sanierungskosten haben Besitzer von Denkmalimmobilien mehrere Möglichkeiten. Mit Bauspardarlehen, Sonderförderungen von Kommunen, Ländern oder Stiftungen und KfW-Darlehen können zinsgünstige Denkmalimmobilien Finanzierungen vereinbart werden.
Förderung der KfW-Bank bei der Denkmalimmobilien Finanzierung
Die KfW-Förderbank bietet für die energetische oder altersgerechte Sanierung von Denkmalimmobilien spezifische Förderprogramme an. Diese zeichnet aus, dass sie besonders zinsgünstig sind und du von Tilgungszuschüssen profitieren kannst. Für einen Jahreszins ab 0,3 % kannst du bis zu 150.000 Euro Kredit pro Wohneinheit für ein KfW-Effizienzhaus erhalten und von einem Tilgungszuschuss zwischen 5 und 45% profitieren. Durch die Kombination von zinsgünstiger Finanzierung und Tilgungszuschuss kann es sogar sein, dass du auf einen negativen Effektivzins kommst, weniger Geld zurückzahlen musst, als du dir geliehen hast.
Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital bei der Denkmalimmobilien Finanzierung
Keine Angst vor dem erforderlichen Eigenkapital! In der Regel ist ein Eigenkapital von 20.000 bis 30.000 Euro zur Finanzierung der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren) ausreichend, um mit dem Vermögensaufbau mit einer Denkmalimmobilie zu starten. Verfügst du über einen Bausparvertrag, ein gut gefülltes Aktiendepot oder eine bereits abbezahlte Immobilie, so können diese als Ersatzeigenkapital als Sicherheit bei der Bank hinterlegt werden. In diesem Fall kannst du eine sogenannte 110 %-Finanzierung wählen, bei der du gar kein Eigenkapital einbringen musst.
Der Punkt Eigenkapital sollte dich bei der Investition in eine Denkmalimmobilie also nicht verunsichern. Je nach deiner individuellen finanziellen Situation sind unterschiedliche Quoten von Eigen- und Fremdkapital sinnvoll. Im Rahmen meiner Beratung für Denkmalimmobilien stellen wir anhand deiner finanziellen Situation fest, welche Denkmalimmobilien Finanzierung für dich die richtige Wahl ist.
Auswahl der Bank für die Denkmalimmobilien Finanzierung
Da sich die Konditionen der unterschiedlichen Banken durchaus unterscheiden, ist es sinnvoll, mithilfe eines Finanzierungsvermittlers mehrere Angebote zu vergleichen. In meinem Netzwerk habe ich auf Denkmalimmobilien spezialisierte Finanzierungsvermittler, die genau wissen, bei welchen Banken gute Konditionen für die Denkmalimmobilien Finanzierung möglich sind. Denn nicht nur der Finanzierungszins unterscheidet sich von Bank zu Bank. Auch im Rahmen der Denkmalimmobilien Finanzierung anfallende Gebühren, wie Schätzgebühren oder Bearbeitungsgebühren, schwanken je nach Anbieter stark.
Sondertilgung, Zinsfestschreibung und Bereitstellungszinsen
Neben den offensichtlichen Aspekten wie der Finanzierungshöhe und dem Finanzierungszins sind auch Sondertilgungsrechte, Zinsfestschreibung und Bereitstellungszinsen relevante Parameter bei der Denkmalimmobilien Finanzierung. Mit der Möglichkeit zur Sondertilgung verschaffst du dir mehr Flexibilität bei der Finanzierung. Die Zinsfestschreibung sorgt hingegen für mehr Sicherheit. Auf diesem Weg kannst du dir einen niedrigen Zinssatz dauerhaft sichern. Die Bereitstellungszinsen fallen im Zeitraum zwischen der Finanzierungszusage und dem tatsächlichen Abruf des Geldes an. In der Regel dauert es nach dem Notartermin drei bis neun Monate, bis die geplanten Sanierungen genehmigt sind und starten können. Damit in diesem Zeitraum möglichst wenig zusätzliche Kosten anfallen, solltest du mit der Bank einen möglichst langen Zeitraum aushandeln, in dem du von Bereitstellungszinsen befreit bist.
Steuervorteile bei der Denkmalimmobilien Finanzierung optimal nutzen
Denkmalgeschützte Immobilien bieten einzigartige Steuervorteile, die diese bei Investoren besonders beliebt machen. Um von den steuerlichen Vorteilen der Denkmalimmobilie voll zu profitieren, sollte auch deine Denkmalimmobilien Finanzierung optimal konzipiert sein. Denn so kannst du Steuern, die ansonsten an das Finanzamt geflossen wären, in aktives Vermögen umwandeln.
Die Finanzierungskosten für die Denkmalimmobilie können zu 100 % steuerlich geltend gemacht werden. Auch die Altsubstanz kann jährlich mit 2,5 % (vor 1925 erbaut) bzw. 2 % (nach 1925 erbaut) abgeschrieben werden. Das solltest du bei der Wahl der Eigenkapitalquote bedenken.
Zudem ist es wenig sinnvoll, eine bereits kernsanierte Denkmalimmobilie zu kaufen. Denn der größte Steuersparvorteil ergibt sich durch die Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungskosten nach der Denkmal-AfA. Was auf den ersten Blick vielleicht aussieht wie eine Ruine, kann zur wahren Goldgrube werden, denn Sanierungskosten können zu 100 % steuerlich abgesetzt werden. Bei der Denkmalimmobilien Finanzierung solltest du dementsprechend natürlich beachten, dass du neben dem Kaufpreis genügend Puffer für die Sanierung einplanst.
Marcel Keller – Experte für Denkmalimmobilien Finanzierung
Als unabhängiger Berater für Denkmalimmobilien unterstütze ich, Marcel Keller, dich dabei, die passende Denkmalimmobilien Finanzierung zu finden. Ich helfe dir auch, Herausforderungen zu meistern, die auf dem Weg zum Vermögensaufbau mit Denkmalimmobilien auftreten können.
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