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Hallo und herzlich Willkommen zum Immobilien Podcast, mein Name ist Marcel Keller und ich sorge dafür, dass Du in diesem Podcast mit Tipps, Live-Beispielen, News, Chancen und Risiken zum Thema Immobilien gefüttert wirst. In diesem Interview tauchen wir ein in den Talk mit Immobilienprüf-Profi Jens Rautenberg.
Marcel Keller: Ein herzliches Willkommen hier im Immobilien Prüfprozess Podcast, Jens Rautenberg.
Jens Rautenberg: Hallo Marcel.
Marcel Keller: Jens, wir kennen uns nun seit 8 Jahren, Du prüfst die Immobilie, ich berate Manager, Führungskräfte und Unternehmer und vermittle im Nachgang die Immobilie als reine Kapitalanlage. Übernimm nun Du bitte das Mikro und sage uns in 3 Sätzen, wer Jens Rautenberg ist und wie man von Deinem Wissen im Bereich Immobilien profitieren kann.
Jens Rautenberg: Ja, sehr gerne. Ich bin seit etwas mehr als 20 Jahren in dem Thema Immobilien als Investment tätig, beruflich aber auch selbst als Investor. Die Firma, die ich aufgebaut habe, CONVERSIO Wahre Werte, analysiert Wohnimmobilien, die als Investment für private Anleger auf den Markt kommen. Das heißt, wir schauen sie uns an, bevor sie verkauft werden und analysieren diese Objekte ganz simpel gesagt, aus der Brille eines privaten Anlegers mit der Fragestellung, eignet sich dieses Projekt für einen Privatanleger? Wird er damit Freude haben, wird er damit sein Geschäft machen können oder ist es ein Objekt, von dem man besser die Finger lässt? Wir sind sozusagen ein klassisches Analyse-Unternehmen für Wohnimmobilien.
Marcel Keller: Wir haben bereits zwei Immobilien Podcast Episoden aufgenommen und darüber gesprochen, wie ich die richtige Immobilie finde und ich an meine Wunschimmobilie heran komme. Ebenso haben wir tief beleuchtet, wie ich stringent eine Immobilien-Vermietung angehe und meine Vermietungsrisiken definitiv minimiere.
Wer hier nochmals rein hören will, dem verlinken wir die 1. und 2. Folge (VERLINKEN) unseres Talks unten in den Show Notes.
Heute reden wir über das Thema Bestands-Immobilien. Was ist eine Bestands-Immobilie, was zeichnet diese aus und wo kann ich hier direkt ab dem 1. Tag in den Genuss der Miete kommen? Jens, Feuer frei. Übernimm Du bitte das Mikro und berichte darüber, wie Deine Firma, die CONVERSIO-Gruppe, dem Investor die sichere Tür in den Immobilienmarkt aufmacht.
Der Weg zum Bestandsimmobilieninvestment
Jens Rautenberg: Wir unterscheiden im Wohnimmobilienbereich die drei Asset-Klassen, Bestand-, Neubau- und Denkmal-Sanierungsobjekte, die ja auch zu Deinem Steckenpferd gehören. Bei Bestandsimmobilien ist es ja üblicherweise so, dass man das Bild einer gebrauchten Immobilie, die vielleicht 10, 20 oder 50 Jahre alt ist, im Kopf hat und so ist es ja auch oft. Wie man sich vorstellen kann, muss eine Analyse einer Bestandsimmobilie anders aufgezogen werden als die eines Neubaus. Aber bevor wir darüber reden, möchte ich noch ein Datum nennen: es gibt einen gesetzlichen Stichtag, den 1.Oktober 2014. Objekte, die nach diesem Stichtag erstmals benutzt oder vermietet wurden, gelten für den Gesetzgeber als Neubau. Für uns gelten die Objekte trotzdem als Bestand, da sie ja 6 oder 7 Jahre alt sind, aber der Gesetzgeber hat diesen Stichtag definiert: Objekte, die danach in die Nutzung gegangen sind, gelten als Neubau. Es ist wichtig, dass man das mal gehört hat, da der Gesetzgeber in den letzten Jahren in den Wohnimmobilienmarkt relativ viel hinein reguliert. Stichworte sind hier die Mietbremse oder auch der Mietdeckel in Berlin, der jetzt wieder aufgehoben worden ist, es gibt Kappungsgrenzen und vieles mehr. Diese Regelungen betreffen in der Regel den Bestand, aber nicht den Neubau. Deshalb ist dieser Stichtag wichtig. Wenn ich eine Bestandsimmobilie kaufe, die in der Regel bereits vermietet ist, gehen gewisse Prozesse einher. Der aktuelle Mieter hat ein Vorkaufsrecht und kann innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er dieses annimmt oder nicht. In der Regel ist das vorher besprochen und er nimmt es nicht an. Dann muss eine Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Es gibt also ein paar Prozesse, die einfach passieren müssen, bevor man überhaupt den Kaufpreis zahlen darf. Der Notar wird einen dann anschreiben, wenn die Prozesse erledigt sind, dann kriegt man ein Schreiben: Jetzt bitte den Kaufpreis zahlen. Nach der Zahlung steht mir in der Regel im kommenden Monat die Miete zu. Dieser Prozess vom Notar-Termin bis zum Erhalt der ersten Miete kann zwei bis drei Monate dauern.
Bestandsimmobilie: Der Qualitätscheck
Marcel Keller: Bestandsimmobilien, die einzige Möglichkeit im Immobilienmarkt per sofort an Cash in Form von Miete zu kommen. Die Immobilie steht bereits, der Mieter sitzt in seiner Wunschimmobilien. Doch gerade auf diesem Immobilien-Gebrauchtmarkt herrscht doch eine größere Unsicherheit in Sachen „Wertigkeit“, oder? Ich spreche hier gezielt das Thema „Instandhaltungsstau“ an.
Jens Rautenberg: Das ist eindeutig das Schlüsselthema bei einer gebrauchten Immobilie. Das würde ich bei einem gebrauchten Auto vielleicht genauso sehen. Man muss sich natürlich damit auseinander setzen, was für ein Objekt man genau kauft. Ich unterstelle jetzt mal, dass die Makrolage und die Mikrolage passen, das ist ja bei Bestand alles sehr vorteilhaft, weil ich nichts auf der grünen Wiese kaufe, wo man dann mal sehen muss, wie das Umfeld sich so ergänzt und wo man mal schauen muss, welche Mieter ziehe ich denn da an, sondern das ist das schöne beim Bestand: ich kann hinfahren und mir das Objekt ansehen. Ich kann direkt ein Gefühl entwickeln, wie ist die Mietkultur in dem Haus? Das sehe ich ja mit einem Blick, wenn ich im Treppenhaus bin. Ich kenne ja wahrscheinlich auch schon meinen potenziellen Mieter, wenn auch nicht persönlich, aber ich kenne seine Eckdaten. Da bleiben einem oft Überraschungen erspart. Aber ich muss natürlich die Qualität checken, das liegt auf der Hand. Das heißt, ich muss wirklich in die Substanz hinein gehen. Das sind ja in der Regel Mehrfamilienhäuser, da schaut man sich am besten genau an: Was kaufe ich da, wie ist die Ausstattung, auf welchem Stand ist die Technik, wie sieht der Energieausweis aus? Und dann die klassischen Positionen: Fenster, Dach, Balkone, Keller, Tiefgaragen sind ebenfalls Themen, sämtliche Stränge im Haus, das Thema Elektro, Aufzüge sind Klassiker, bei denen man den Zustand überprüfen muss. Und dann muss ich natürlich schauen, in welchem Zustand sich konkret die Wohnung befindet, die ich kaufen will. Das muss natürlich gemacht werden, damit ich einschätzen kann, ob ich einen Renovierungsstau im Objekt oder in der Wohnung habe oder nicht.
Marcel Keller: Wie unterscheidet ihr mit der CONVERSIO Gruppe den Immobilien-Prüf-Prozess im Vergleich zu einer Neubau-Immobilie?
Jens Rautenberg: Ja, Du hast es angerissen. Im Neubau müssen wir uns sehr stark mit dem Thema Bauträger beschäftigen: vertraue ich ihm, ist er bonitätsstark, kann er bauen? Wir müssen uns mit der Baubeschreibung auseinandersetzen, natürlich mit dem Preis, und so weiter. Im Bestand ist das Objekt ja schon da; das heißt, ich muss zunächst einmal die Gebäudesubstanz erfassen. Das kann man aus unserer Sicht nicht anders machen, als dass man einen Gutachter ins Objekt schickt, der erst einmal eine Bestandsaufnahme macht. Dann muss ich natürlich im Bestand auch andere Dinge prüfen, die ich im Neubau noch gar nicht habe. Ich muss Mietverträge einsehen, mich mit den Wohnungsgrößen beschäftigen: Stimmt die angegebene Wohnungsgröße im Mietvertrag mit der aus der Teilungserklärung überein? Ich muss zum Beispiel die Protokolle der Eigentümerversammlung mindestens der letzten drei Jahre lesen, das ist ein ganz wichtiger Punkt. Denn da wird niedergeschrieben, was sich im Objekt gerade abspielt. Welche Instandhaltungen geplant werden, wie viel Geld ich in der Rücklage habe und so weiter. Da muss ich natürlich viel mehr machen als im klassischen Neubau, der einfach hochgezogen wird.
Renditechance & Risikominimierung
Marcel Keller: Wenn man die Immobilienarten Neubau-, Bestand- und Denkmalimmobilien miteinander vergleicht, kann man dann sagen, dass die Bestandsimmobilie die beste Rendite mit sich bringt?
Jens Rautenberg: Hättest Du mich das vor fünf Jahren sage ich mal, ganz salopp gefragt, dann hätte ich gesagt, in jedem Fall tut sie das. Heute nicht mehr, muss man vielerorts sagen. Wenn ich mich in den interessanten Lagen nach Investmentimmobilien umschaue, dann stelle ich fest, dass dieses Verhältnis zwischen Neubau und Bestand mindestens gleich ist. Es ist nicht mehr so, dass ich im Bestand eine spürbar höhere Rendite erwarten darf als ich sie im Neubau bekomme. Ich kriege sie nur schneller, das haben wir ja eben schon einmal gesagt. Drei Monate nach dem Kauf empfange ich in der Regel die erste Miete, während ich im Neubau eine Bauphase von 1 oder 2 Jahren habe, bis ich überhaupt eine Miete bekomme. Aber das hat sich extrem angeglichen.
Marcel Keller: Trotzdem ist doch das Risiko gegeben, dass ich Geld „nachschießen“ muss in Form von Sanierungen, Instandhaltungen usw. Wie kann ich dieses Risiko überhaupt für mich als Investor kalkulierbar machen? Du hast gesagt, da schicke ich einen Gutachter hin. Wenn beispielsweise in München oder in anderen Großstädten eine interessante Immobilie überhaupt an den Markt geht und ich da dem Makler sage, dass ich einen Gutachter hinschicken und die Dokumente einsehen möchte, da hat die Immobilie doch sehr schnell ein anderer gekauft.
Jens Rautenberg: Das ist in der Tat ein Problem, das ist der Zeit geschuldet, leider Gottes. Das ist Tagesgeschäft, dass Menschen im Auto an Objekten vorbei fahren und sagen, “das kaufe ich”, egal, was kommt. Der Verkäufer hat die Wahl, für wen er sich entscheidet. Wenn er wählt zwischen jemanden, der tief in die Prüfung gehen möchte und jemanden, der schnell kauft, dann wählt er sicher den letzteren. Aber wir reden über Risiko: und ein Investment in eine Immobilie ist vielleicht das größte Risiko, dass man als Privatanleger tätigt. Sich dafür Hals über Kopf zu entscheiden ist ein großes Risiko. Ich würde immer dafür kämpfen, dass ich meine Prüfung durchführen kann.
Marcel Keller: Ich sehe nach deinen Aussagen in der Bestandsimmobilie eine gute Chance, mir eine zusätzliche Rente aufzubauen, indem ich in Bestandsimmobilien investiere – nennen wir diese mal Immobilienrente. Bei mir entsteht dadurch der Eindruck, dass ich Durch eine etwas höhere Mietrendite im Vergleich zur Neubauimmobilien, mehr Cash habe und somit auch mehr Euros direkt in die Tilgung geben kann. Wie siehst Du das?
Jens Rautenberg: Den ersten Teil sehe ich genauso: Wenn man in Bestand investiert, investiert man in der Regel in Objekte, in denen man sich Mietsteigerungspotenzial ansieht. Im Neubau steige ich mit einer Neuvermietungsmiete ein, die den aktuellen Markt abbildet, während ich im Bestand in der Regel noch etwas darunter einsteige und sich die Mieten entwickeln können. Das ist die Chance und der Charme des Bestands, dass ich zu einer Rendite einsteige und diese nach oben entwickeln kann. Dieses Potenzial muss ich suchen, ich muss auch etwas die Mietbremse und Mietrendite im Auge haben, aber das ist auch die Chance, die ich im Bestand definitiv sehe. Ich kaufe in der Regel günstiger ein, habe etwas weniger Miete und deswegen sind die Anfangsrediten relativ vergleichbar mit beispielsweise dem Neubau, aber das Steigerungspotenzial kann im Bestand durchaus interessanter sein.
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Markttrend Speckgürtellage
Marcel Keller: Nun noch ein Blick auf die Lage der Bestandsimmobilie. Siehst Du auch in der Bestandsimmobilie direkt Chancen im Umland der Großstädte oder würdest Du, wenn, dann nur Downtown in Bestandsimmobilien investieren?
Jens Rautenberg: Das Erste, ganz klar. Die Zeiten, in denen wir uns nur die A-Städte und B-Lagen angesehen haben, sind vorbei. Wir sehen seit einigen Jahren das Thema Speckgürtel, sind da sehr offen für die Objekte, die kommen. Das sind aus meiner Sicht genau die Standorte, in denen ich noch eine Mietsteigerung generieren kann und nur so erhöhe ich ja meinen Ertrag. Wir erleben in ganz vielen Standorten, dass in der Kernstadt selbst, das sehen wir an Top A-Standorten, sich sogar ein negativer Einwohnersaldo entwickelt. Doch das Umfeld profitiert, weil die Menschen hier aus der Kernstadt hinziehen oder aus dem Umfeld in den Speckgürtel ziehen. Logischerweise treibt so eine Entwicklung dann auch Preise und Mieten nach oben. Das ist eine gute Chance.
Marcel Keller: Mach mal etwas die Immobilien-Schatztruhe der CONVERSIO Gruppe und berichte, ob die Zuhörer in Kürze oder absehbarer Zeit die Chance haben an tolle Bestandsimmobilien geprüft Durch die Conversio Gruppe kommen können?
Jens Rautenberg: Das ist ein permanenter Prozess von Objekten, die auf den Tisch kommen und in die Analyse reingehen. 20 Prozent der Objekte bestehen die Analyse, 80 Prozent nicht. Wir sind jetzt gerade wieder in den Metropolregionen Leipzig, Dresden, Halle, Berlin und im Speckgürtel von Berlin in spannenden Analysen, in denen interessante Objekte stecken. Wenn wir fertig mit der Analyse sind, wirst Du die Objekte auch sehen.
Marcel Keller: Jens, danke für die dritte Episode unserer Immobilien Podcast Reihe, es sind tolle Tipps zur Bestandsimmobilie in dieser Episode drin, verbunden mit dem Wissen, das direkt geprüfte Immobilien über uns erworben werden können – ein Highlight in Sachen Investitionssicherheit.
Jens Rautenberg: Vielen Dank und bis bald.
Für heute sind wir durch. Bei Fragen, Anregungen oder Wünschen kommst Du gerne auf mich zu, ich übernehme den Kennenlern-Cappuccino und zack, kennen wir uns – auf bald.
